De in zwaar weer geraakte Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande (恒大 héngdà) is ook in Europa veelvuldig in het nieuws geweest. Hoewel de avonturen van voorzitter en luxebeest Hui Ka Yan (许家印 Xǔ Jiāyìn) en illegale tropische projecten tot de verbeelding spreken, is Evergrande niet de enige. Minder flashy ontwikkelaars zoals Kaisa (佳兆 jiāzhào) en Shimao (世茂) komen nu ook in de problemen.
De situatie leidt tot discussie over de houdbaarheid van het Chinese groeimodel en de vraag of er een vastgoedbubbel is in China. Ik wil het hier echter hebben over lokale overheden en hoe afhankelijk die zijn van vastgoed. Problemen daarmee raken aan het fundament van het dagelijks functioneren van dat deel van de staat waar de doorsnee Chinees het meest mee te maken heeft.
Economische ontwikkeling en en vastgoedprijzen zullen niet zo snel instorten in de rijke steden aan de oostkust met relatief capabele overheden als Peking, Shanghai, Hangzhou en Guangzhou. In het zéér ongelijke maar erg grote China zou zelfs een inefficiënt systeem nog genoeg mensen voortbrengen om deze steden te vullen. Maar of je nu claimt dat die middenklasse bestaat uit 200 miljoen, 400 miljoen of 600 miljoen mensen, op een bevolking van 1,2-1,4 miljard hou je dan nog altijd 600–1,200 miljoen mensen over die in de slechtere gemeentes wonen.
China heeft nog steeds interne paspoorten – de zogeheten hùkǒu (户口) – die tegenwoordig niet meer je volledige leven bepalen, maar wel van welke overheid je sociale diensten krijgt. Voor o.a. zorg, scholing, en uitkeringen moet je naar de stad waar je geregistreerd staat. Dit is bijvoorbeeld de reden dat fabrieksarbeiders hun kinderen bij opa en oma op het platteland laten, ook al zijn de voorzieningen daar vaak slecht.
Een hùkǒu krijgen in een rijke stad is moeilijk. Net als dat men in Nederland paranoïde verhalen vertelt over Poolse of Turkse ‘uitkeringstrekkers’, is de Shanghaise middenklasse ook bang voor golven aan plattelanders die de schaarse plekken in de goede scholen in zouden kunnen nemen.
Een reden dat het zo veel uitmaakt in welke stad je diensten krijgt, is dat de financiering van lokale overheden niet alleen afhangt van de lokale belastinginkomsten, maar voor een erg groot deel ook van de inkomsten uit landverkoop. Sinds de belastinghervormingen in de jaren negentig gaat het grootste deel van de belasting naar de centrale volksregering in Peking. Maar ondertussen dijen de sociale taken van lokale overheden wel steeds meer uit.
Grond is in China nog altijd van de staat. Wat je koopt is doorgaans de ‘Land Use Rights’ (LUR, 土地使用权 tǔdì shǐyòng quán), meestal ook slechts een lease voor een beperkt aantal jaren – hoewel veel kopers er van uit gaan dat de overheid deze leases niet af zal durven laten lopen. De twee belangrijkste categorieën zijn stedelijke LURs en agrarische LURs. Die eerste kunnen ontwikkeld worden, die laatste hebben beperkingen om te zorgen dat ze voor de landbouw gebruikt worden.
Het is de lokale overheid die een agrarische LUR om kan zetten in een stedelijke. Het compenseert boeren met de lage marktwaarde van landbouwgrond, zet de LUR dan om in stedelijke grond en verkoopt het vervolgens door aan ontwikkelaars. Het verschil is winst. Dit is een enorm belangrijke inkomstenbron: het verschilt per jaar en regio, maar volgens een bron zijn lokale overheden gemiddeld genomen afhankelijk van de verkoop van land voor 40% van hun inkomen.
Dit model is niet alleen oneerlijk voor de plattelanders, het probleem is ook dat je maar zoveel vastgoed en infrastructuur nodig hebt. Dat wordt nog eens versterkt door het feit dat China ook te maken heeft met vergrijzing en leegloop van het platteland. Alleen is er nog geen alternatieve inkomstenbron gevonden. Proeven met de vaak geopperde ontroerend-goedbelasting worden nu weer uitgesteld.
Een tweede reden voor het belang van vastgoed in het Chinese systeem is dat de welvaart van de middenklasse voor een groot deel in bakstenen zit. Dat is ook een reden waarom die onroerend-goedbelasting zo gevoelig ligt. Chinezen sparen veel, met in het achterhoofd de onrust in het verleden en in het voorhoofd de gebrekkige sociale voorzieningen.
Niet alleen is de stedelijke middenklasse voor de Partij gewonnen (en rijk geworden) door ze de voormalige staatsappartementen te verkopen tegen bodemprijzen. Vastgoed was jarenlang dé plek om het spaargeld in te investeren. Het is niet ongebruikelijk om meerdere appartementen te kopen en ze gewoon leeg te laten staan – men heeft geen zin in gedoe met huurders en de enorme rendementen maakten dat het toch wel winst opleverde.
Wanneer dat instort, dan staat de Partij niet alleen een verarmde bevolking te wachten maar ook een boze verarmde bevolking. In Peking en Shanghai zie ik dit niet zo snel gebeuren, want de vraag zal daar niet zo snel verdwijnen. Maar er zijn genoeg kleinere steden waar de vastgoedmarkt dichter in de buurt van een gevaarlijke bubbel komt.
Een derde reden is namelijk dat delen van de vastgoedmarkt in China volgens sommigen kenmerken van een piramidespel hebben. Het was namelijk jarenlang niet ongewoon in China om kopers de volledige eigen bijdrage en hypotheeksom te laten overhandigen aan de vastgoedontwikkelaar voordat er al gebouwd was. Die gebruikten dat geld vervolgens om al vast nieuw land te kopen, in de verwachting dat de vraag toch zou blijven groeien en de prijzen toch zouden blijven stijgen. De kopers konden zich ondertussen de krappe hypotheek veroorloven, omdat de lonen stegen en de rendementen enorm zouden zijn.
China groeit nu echter minder hard. Een oorzaak voor de problemen van bijvoorbeeld Evergrande zit hem in het feit dat het bovengenoemde spelletje nu uit is. Dat laat kopers achter met een volle hypotheek en een huis dat niet af is. Wanneer dat op grote schaal zou gebeuren, dan raakt het niet alleen de ontwikkelaars en hun toeleveranciers, maar ook het banksysteem, en uiteindelijke de Chinese middenklasse.
Een vierde reden is dat het Chinese groeimodel in het verleden voor een groot deel afhing van de bouw. De lokale partijsecretaris wordt voor een belangrijk deel afgerekend op de BNP-groei die hij levert en het aantal banen dat hij creëert. Wegen, treinen, huizen en kantoren bouwen zijn altijd een beproefde methode geweest om de cijfers op te krikken – zo erg zelfs dat hoogleraar financiën aan de Universiteit van Peking Michael Pettis vragen stelt bij de Chinese BNP-cijfers, omdat hij vindt dat achter zulke staatsgestuurde bouw geen reële economische groei zit.
Als er werkelijk geen reële economische waarde tegenover al die leegstaande appartementencomplexen en onbereden wegen komt te staan, dan gaat dat op termijn gevolgen hebben voor de banken die daarvoor geleend hebben, en voor de lokale overheden die allerlei Local Government Financing Vehicles (LGFVs, 地方政府融资平台 dìfāng zhèngfǔ róngzī píngtái) op hebben gezet om beperkingen van de centrale overheid op leningen te omzeilen.
Maar het zou sowieso betekenen dat het lastiger wordt om de geweldige groeicijfers van vroeger te halen. Een nieuw model is noodzakelijk. Niet alleen dat, het zal ook de ongelijkheid tussen de regio’s verder versterken, omdat de armere overheden afhankelijker waren van zulke activiteiten om toch nog enige groei te genereren. Dit zal de trek naar de rijke steden versterken, met alle gevolgen van dien.
Chinese lokale overheden verschillen enorm in kwaliteit en economische kansen. Een economie als die van Shanghai of Peking of Guangzhou verdwijnt niet zo maar. Het is echter ook belangrijk om te zien dat in het grote China er nog veel meer gebeurt. Hoewel het voor buitenlandse pers makkelijker is om zich te vergapen aan de torens van Shanghai, liggen de Chinese leiders nog steeds wakker van de binnenlandse regio’s waar nog altijd honderden miljoenen mensen wonen.